Il comma 59, art. 1, Legge di Bilancio 2019 (Legge 145/2018) ha esteso l’applicazione del regime della cedolare secca alle locazioni di immobili ad uso commerciale (classificati nella categoria catastale C/1); secondo tale disposizione: “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019,qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
Come si evince dalla norma, occorre dunque che:
- la superficie dell’unità immobiliare di categoria C/1 oggetto di locazione non superi i 600 metri quadri (pertinenze escluse);
- il contratto di locazione sia stato stipulato nel 2019;
- non risultino contratti in essere al 15 ottobre 2018, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotti anticipatamente rispetto alla scadenza naturale.
Il regime della cedolare secca è applicabile ai contratti di locazione aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati: rimane tuttavia fermo il requisito soggettivo; come per gli immobili ad uso abitativo il locatore deve essere una persona fisica che concede in locazione l’immobile al di fuori dall’esercizio di impresa/libera professione.
Conduttore
Se riguardo al locatore la norma prevede espressamente che debba essere una persona fisica per poter accedere al regime della cedolare secca, per quanto riguarda invece la figura del conduttore, la norma non prevede espressamente alcun requisito soggettivo. Con Circolare n. 26/2011, tuttavia, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i contratti di locazione di immobili abitativi conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di impresa/arti e professioni restano esclusi dal regime sostitutivo.
Legge di Bilancio 2019 (Legge 145/2018) ha esteso l’applicazione della cedolare secca ai contratti stipulati esclusivamente nel 2019 aventi ad oggetto unità immobiliari ad uso commerciale, classificate nella categoria catastale C/1, e alle relative pertinenze locate congiuntamente. L’accesso alla tassazione sostitutiva è concesso a condizione che la superficie dell’immobile oggetto del contratto non sia superiore a 600 metri quadrati; nel calcolo della superficie non vanno considerate eventuali pertinenze.
In particolare, il locatore doveva:
- comunicare preventivamente all’inquilino:
- l’intenzione di optare per la cedolare secca;
- la contestuale rinuncia, per il periodo di durata dell’opzione, alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione a qualunque titolo.
La comunicazione doveva avvenire esclusivamente a mezzo raccomandata, ed era richiesta a pena di inefficacia dell’opzione. Per i contratti in cui il locatore ha espressamente previsto una clausola di rinuncia agli aggiornamenti del canone, non era necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione;
- optare per la cedolare secca, presentando un Mod. RLI opportunamente compilato.
L’opzione per la cedolare secca è valida per l’intera durata del rapporto contrattuale; tuttavia, il locatore può revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento; così facendo, sarà necessario versare l’imposta di registro dovuta per detta annualità di riferimento e per le successive.