Con gli interpelli del 2021 l’Agenzia delle Entrate ha fornito precisazioni in relazione al credito d’imposta per l’acquisto ed il riacquisto dell’abitazione principale, anche alla luce della proroga rispetto ai termini previsti per beneficiare dell’incentivo. Come noto, con l’articolo 24 del DL n. 23 del 08.04.2020 il Governo ha introdotto una sospensione dei termini previsti in materia di acquisto e riacquisto della prima casa stabilendo che, dal 23.02.2020 fino al 31.12.2020, i termini previsti dal TUR e dalla legge n. 448/98 (in materia di riacquisto) ai fini della concessione dell’agevolazione, sono sospesi. Con le citate risposte ad interpello, nel dettaglio, sono state fornite le seguenti precisazioni: 1) in caso di riacquisto di un immobile, il credito d’imposta dovrà essere utilizzato per l’intero importo in riduzione delle imposte sull’atto che lo ha generato, eventuali eccedenze potranno essere utilizzate in riduzione delle imposte sulle persone fisiche, ma non per l’acquisto agevolato di una pertinenza; 2) in caso di rallentamenti significativi negli adempimenti necessari al trasferimento di residenza nell’immobile agevolato (divieto di spostamento, rallentamento lavori di ristrutturazione o blocco), le restrizioni collegate all’emergenza sanitaria possono essere considerate causa di forza maggiore ai fini della fruizione del beneficio. Rispetto alla sospensione del termine prevista dal DL n. 23/2020, tale disposizione si applica alle seguenti ipotesi: A) con riferimento al termine di 18 mesi decorrenti dalla data di acquisto previsto per la fissazione della propria residenza; B) con riferimento al termine di un anno per il riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto dell’abitazione principale. Ricordiamo che in presenza delle condizioni agevolative di “prima casa”, gli atti di trasferimento degli immobili abitativi e delle relative pertinenze possono beneficiare di un’agevolazione che prevede, tra le altre cose, la riduzione dell’aliquota dell’imposta di registro applicabile dal 9 al 2%. In caso di riacquisto, invece, si prevede il riconoscimento di un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.
Beneficio Prima Casa
In presenza delle condizioni agevolative di “prima casa”, gli atti di trasferimento degli immobili abitativi e delle relative pertinenze possono beneficiare di un’agevolazione che prevede, tra le altre cose, la riduzione dell’aliquota dell’imposta di registro applicabile dal 9% al 2%.
- l’immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto di acquisto;
- nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
- che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.
Riacquisto
Secondo quanto previsto dall’articolo 7 della legge n. 448/98, invece, ai contribuenti che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata, un’altra casa di abitazione non di lusso, in presenza delle condizioni di cui alla nota II bis all’articolo 1 della tariffa (parte prima), allegata al TUR, è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso.
Ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23.02.2020 e il 31.12.2020. Alla luce di tali disposizioni, pertanto:
- devono considerarsi sospesi i termini riferiti alla fissazione della residenza da parte dell’acquirente in caso di acquisto dell’abitazione;
- devono considerarsi sospesi i termini riferiti al riacquisto dell’abitazione principale con riconoscimento del credito d’imposta.
A titolo esemplificativo, coloro che hanno acquistato un immobile nel mese di marzo 2020, vedranno decorrere i termini per la fissazione della residenza solo a decorrere dal mese di gennaio 2021. Allo stesso modo, il termine annuale per il riacquisto dell’abitazione principale (calcolato in questo caso dalla vendita) di un immobile ceduto nel mese di febbraio decorrerà solamente a partire dal mese di gennaio 2021.
Al riguardo, come precisato con la circolare n. 19/E del 2001, qualora oggetto dell’atto di trasferimento sia una pertinenza della casa di abitazione acquistata usufruendo dei benefici tributari “prima casa”, l’agevolazione è ammessa limitatamente ad una sola pertinenza per ciascuna categoria. Tale indicazione è contenuta anche nella circolare n. 38/E/2005 e nella risoluzione n.139/E/2007, dove, con riferimento alle pertinenze concernenti unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7 che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell’acquisto agevolato, si afferma che le stesse sono ricomprese nell’agevolazione “…limitatamente ad una per ciascuna categoria.